本周A股地产板块强劲受追捧。尽管少数地产公司业绩不佳，面临一定的偿债压力，但龙头业绩优异，估值较低，偿债能力强，值得配置？
地产股估值情况
今年以来地产板块跌幅较大，自3月份开始持续一路走低，尤其是从5月底至7月底，几乎是一步一个脚印往下，基本没有像样的反弹。直到8月初探底后开启反弹，经过两轮反弹、回探后本周再次进入强劲上涨中，底部形成迹象明显。Wind行情显示，本周2个交易日地产板块上攻超过4%，强于多个板块。
从估值上看，地产板块中个股市盈率普遍不高。Wind数据显示，其中最新估值处于自身上市以来市盈率分位数1%以下，即目前估值基本是历史最低估值的有张江高科、华发股份、阳光城等16家。紧随其后新城控股、南京高科等34只市盈率分位数在10%以下，意味着目前估值也处于历史估值较低位。而一些业绩不佳的市北高新、顺发恒业等14只市盈率分位数超过50%，处于自身历史估值的高位，不过总体数量并不多，占比也较小。
房企短期到期债务情况
从短期债券需要兑付情况来看，Wind数据显示，A股中目前共有56家上市房企具有1年内需兑付的债券，合计债券余额1556.15亿元，规模较大。其中最大的是万科A、1年内需兑付的存量债券余额达157.91亿元。此外招商蛇口、华发股份等10只存量债券余额也较大，均超过50亿。不过龙头公司凭借其优异的业绩，整体兑付风险不大。当然也有少数短期债券规模较大，而且经营不佳，少数债券兑付面临较大压力，甚至已经出现过债券违约，需要注意。
房企违约情况
在调控政策的持续影响下，房地产行业以往的高负债高杠杆模式已不可持续，房地产企业纷纷加入降负债降杠杆的浪潮。在这个过程中，部分房企流动性出现问题，叠加融资不畅下，从而出现债务违约。Wind数据显示，今年以来，房企债券违约达39只，合计债券余额444.87亿元。其中上市公司蓝光发展违约债券数量和规模都最大，14只债券违约余额达111.34亿，紧随其后泰禾集团、天房地产、华夏幸福等企业债券违约规模也较大。由于兑付不畅，导致债券、发行人评价被下调，增加了进一步融资困难，从而容易导致恶性循环的发生。
上市房企业绩分化严重
从半年报净利润来看，Wind数据显示，目前共有128家A股上市地产企业，其中亏损有30家，占比为23.4%，其余超75%的地产公司均实现盈利。
行业中所有上市公司净利润合计为684.09亿元，较去年同期846.69亿元大幅下降19.2%，可见行业整体下滑明显。具体单家公司净利润上，龙头万科、保利两家独大，归母净利润均超过百亿，紧随其后绿地控股、新城控股、招商蛇口等7家净利润超过20亿，这些大房企经营优异。而中小房企利润较低，其中78家半年归母净利润在10亿元以下，另外还有30家出现亏损。
在这些亏损企业中，如华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团、新华联等11家，目前已有少数出现过债券违约，可见行业中企业分化严重。
此外从一些龙头房企前8个月销售金额来看，A股上市公司地产5大龙头企业今年销售额全部实现增长。其中万科前8个月销售额高达4431.1亿，遥遥领先，但其庞大的规模增长空间已不大，仅微幅增长1.09%，增幅最低。紧随其后保利地产、招商蛇口和金地集团销售额都纷纷超过2000亿，而且都以两位数的大幅增长在追赶万科。这也再度验证，地产行业龙头企业市场份额越来越大，中小房企空间逐渐被压缩。
招商证券赵可、李洋分析认为，在信贷收紧、政策趋严背景下，预计21年四季度销售仍将下滑，但宏观层面流动性短期边际维持较好或起到一定托底，同时，判断21年底新开工回升将对后续推盘起到一定托底作用，对销售有一定保障，全年看21年全国销量或在19亿平左右，较20年保持10%左右增长，较19年保持大个位数的年化复合增长。判断22年销售V型走势，前低后高，下半年销售或好于上半年，全年销售或较21年小个位数负增长。
行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。
来源：Wind资讯
编辑：JUNTAO
