中国基金报记者 牛思若
今年开年之后，地产行业有了“止跌回稳”的趋势。龙湖集团作为头部民营房企，也在此时率先交出“答卷”。
2025年3月28日，龙湖集团公布其2024全年业绩，并召开业绩沟通会。财报显示，龙湖集团2024年经营性收入267.1亿元，同比增长7.4%，占集团总收入21%。其中商业运营收入135.2亿元，毛利率高达75%；物业服务收入131.9亿元，增速达10.4%。
放眼行业，龙湖集团也成为2024年少数盈利可观的房企之一，这得益于其开发+运营+服务三大业务板块，构成了驱动集团整体向前发展的内生动力。
运营服务收入占比剑指50%
在开发业务收缩的行业趋势下，龙湖通过运营和服务板块构建新增长极。
据财报显示，龙湖集团2024年全年实现营业收入1274.7亿元。其中，由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，经营性收入覆盖股息及利息倍数达2.39倍。
龙湖集团董事会主席兼 CEO陈序平也披露，2024年，龙湖的运营及服务业务贡献了81亿元的核心净利润，收入占比达到了近21%，而2022年只有约9%，该项业务有希望在2028年能达到收入占比过半。
谈到未来龙湖是否会逐步“重运营、轻开发”，陈序平表示，基于当前行业周期特征与龙湖债务安全考量，龙湖集团将坚持开发与运营服务齐头并进的经营策略。当前集团以债务安全作为第一位，债务安全优先于增量投资，但也会保持一定的投资强度，聚焦一、二线核心城市，选择更有生意逻辑，更加有兑现把握的项目。
在陈序平看来，即使到2028年运营及服务收入占比能够实现过半的情况下，开发业务也仍然是最重要的收入组成部分。“所以开发业务我们会持续去做，但会聚焦在好城市、好地段去做，给老百姓提供好房子，这才是最关键的。”陈序平说道。
年报数据显示，2024年，龙湖集团全年实现地产开发合同销售金额1011.2亿元，其中一、二线城市销售占比超90%，销售回款率超100%。
债务结构持续优化
面对行业流动性压力，龙湖始终将债务安全置于首位。
截至2024年12月31日，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，较年初下降约163亿元；在手现金494.2亿元；净负债率为51.7%，现金短债倍数为1.63倍，剔除预收款后的资产负债率57.2%，相关指标持续保持在“三道红线”绿档。
龙湖集团执行董事兼CFO赵轶透露，面对2025年，龙湖也做了有序的偿债铺排：截至目前，一季度到期的65亿元国内信用债已经提前归还完毕。今年还待归还的公开债务有三类：一是5月及7、8月到期的36亿元国内信用债，会在4-6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿元海外银团，会从三季度开始有序逐月归还。三是中债担保债券，今年到期35亿元，一笔是8月份，一笔是11月份，这个债务是有资产抵押的，因此会用经营性物业贷把它置换出来。
提及债务结构的优化，赵轶表示，接下来龙湖会继续优化融资结构，拉长债务周期，减少短期债务；同时，公司会坚决逐年地减少外币的债务的占比。
“境内贷款方面，开发贷目前跟银行合作比较正常，会有序进行归还，有序进行新项目的下贷。经营性物业贷今年预计新增100亿元以上，年底有机会达到接近900亿元的规模。境外债券还剩约13亿美金，在2027年以后到期。到2025年年底，集团整体债务规模会进一步下降至1400亿元左右。”赵轶说。
此外，对于未来的融资及资金管理策略，赵轶回应称，集团将会非常坚决保持整个负债规模稳步下降，银行融资不逾期、不展期，公开市场不违约；继续优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务减少短期债务，有序提前铺排债务的偿还；此外，龙湖集团坚决逐年减少外币债务占比，同时继续保持100%掉期，保持一个安全的底座。
