发挥REITs产业方的积极作用，持续推进REITs治理与激励约束、扩募、信息披露、投资者关系等关键机制，公募REITs上市三年来，打通从“发行上市”到“持续运营”，再到“扩募落地”的任督二脉，推动形成公募REITs全生命链条。
据了解，上交所持续推进上市REITs关键机制建设，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，支持其高质量发展，激发市场机制发挥作用，对透明、规范、具有成长性的REITs项目给予积极的反馈，形成一批具有典型意义的示范项目，实现市场投融双方的协同发展，促进整个REITs市场的良性循环。
“不当甩手掌柜”，原始权益人深度参与
从国内外成熟经验来看，REITs持续发展壮大需要产业方积极参与，无论在资产运营，还是在后续资产的持续引入，产业方都发挥了专业领域以及行业资源方面的禀赋优势。
在我国的REITs实践中，企业方，特别是原始权益人高度重视REITs平台建设，据了解，中航京能光伏、京东仓储、华润有巢等多个REITs项目在原始权益人集团层面设置了REITs运营官的角色，从集团战略层面统筹REITs上市后信息披露、投资者关系管理、资产扩募等重大事项的推动实施，为REITs平台发展提供源源不断的资源活水。“REITs作为资产上市平台，虽然原始权益人为资产卖出方，但其在后续REITs扩募、重大经营事项中仍起到举足轻重的作用因此在原始权益人或其控股股东、实控人层面设置统筹的REITs运营官，能有效调动集团内的资源，保障REITs持续发展”，有巢REIT原始权益人相关负责人告诉记者。
“激励到人”，深度激发运营管理机构积极性
除了集团层面的重视，产业方也在运营管理方面发挥着至关重要的作用，一些项目已设置了市场化的激励约束机制，将基础设施项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，充分激发运管团队动力。
近期苏园REIT发布的公告显示，东吴苏园REIT也在优化运营管理机构的激励约束安排，运营管理机构所运营的基础设施资产年度净收入超过对应目标金额时，将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人，能够充分激发一线运营人员的工作积极性。上述激励约束的落地有助于促进国有企业运营机制的实质推动。同时，记者也采访了京东REIT的运营管理机构，其表示目前已建立与运营绩效挂钩的激励约束机制，根据运营管理协议获得的浮动部分管理费按照内部机制考核直接分配到团队及个人。
“首发+扩募”，打造REITs产品新常态
原始权益人深度参与、市场化激励约束不仅是对REITs日常经营起到重要作用，更有助于REITs扩募的推进。扩募是公募REITs资产增值的生命力源泉，“REITs上市不是单个项目的上市，在国外市场更多作为一个资产上市平台，通过产业方不断注入优质资产，从而发挥产业方投资管理和资产运作的优势”，一位深耕多年的REITs管理人如是说。
2024年以来，上交所已有6单REITs项目发布扩募公告，在资产筛选上也体现了资产混包、跨区域资产组合等特点。其中，上交所已于9月、11月正式受理了华夏北保REIT、华润有巢REIT的扩募申请。业内人士表示，此次扩募将实现存量与增量资产的良性循环，为投资人进一步参与北京、上海等核心城市保障性租赁住房发展提供了可能。北京保障房中心负责人表示，“扩募是公募REITs市场实现持续发展的重要机制，对发行人来说，扩募是发行人打造资产上市平台的有效途径，能促进资本与资产的良性循环，实现轻资产化运营；对投资人来说，扩募能够有效分散风险、优化投资组合、增厚投资收益。”
“以诚相待”，促进投融互动、互信
REITs作为公开市场的证券产品，其价格发现机制有赖于信息披露作用发挥。根据监管机构传递的理念来看，要逐步完善符合REITs产品特性的信息披露机制，加强临时报告的及时性，注重定期报告的全面性，披露具有行业属性以及资产特性的信息，传递基础设施项目资产本身的价值。
近期披露的信披文件也印证了上述监管理念，参与各方对REITs信息披露的重视程度越来越高。在临时报告中，REITs出现业绩波动的情况和原因分析更加清晰、措施更加有效，让投资者能够一目了然地理解行业波动情况、区域竞争格局以及基础设施项目运营情况，也更能感受到基金管理人和运营管理机构坦诚面对投资者的积极态度。在定期报告中，除了披露内容更加规范、全面，在披露形式上也更加多元，华润有巢REIT、东吴苏园REIT、京东REIT、铁建REIT等四单项目在2024年中期报告中图文并茂地展示REITs经营业绩情况，使投资者更加清晰地看懂定期报告，增强信息披露的可读性。
如果说信息披露是单向的信息传递，那么投资者关系管理就为REITs项目和投资者构筑起了双向沟通的“纽带”。我们可喜地看到，越来越多的原始权益人和运营管理机构注重与投资者的交流。据了解，东吴苏园REIT在9月举办了投资者走进原始权益人的活动，期间20余家主要投资人亲临现场，探访2.5产业园及国际科技园的运营实况，东吴苏园REIT负责人在活动现场，阐述了资产运营管理的核心理念、精细化服务流程，并积极回应投资者们普遍关切的问题。同时，记者也关注到中航基金专门设立了公募REITs投资者关系（IR）岗位，以更加积极的态度增强与投资者的互动交流，聆听投资者的反馈和诉求。
“好项目好待遇”，积极发挥交易所功能作用
上交所债券市场系国内最主要的交易所债券市场，产品体系涵盖了公司债（含企业债）、资产支持证券、基础设施公募REITs、地方债、政策性金融债等多类产品，对落实国家战略、服务实体经济、满足多元投资需求起到了重要作用。“对于积极推进REITs机制建设的原始权益人等相关方，上交所坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场各项政策措施，加强市场示范引领，做大做强，为投资者创造长期收益。”一位沪市REITs管理人告诉记者。
在债券融资方面，记者采访北京保障房REIT和东吴苏园REIT原始权益人获悉，根据《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第3号——分类审核》，苏州新建元控股集团有限公司、北京保障房中心有限公司近期已获批适用上交所资产支持证券优化审核安排，提高了企业债券融资效率。公开披露的项目信息显示，北京保障房中心有限公司作为原始权益人于2024年10月10日获批5.6亿的ABS项目，东吴苏园REIT原始权益人相关方也分别于9月11日和10月8日获批合计27.8亿的ABS项目。
在信息披露方面，上交所近期发布了《上海证券交易所债券发行上市审核业务指南第5号——简明信息披露》，优质REITs参与主体也可以申请适用，简化公司债券、ABS等品种在申报、发行、存续期的材料编制和信披安排，提高信息披露针对性及有效性。
在投融对接方面，围绕REITs上市仪式、发行路演、业绩说明会等，上交所市场搭建了全链条的路演服务平台，丰富了公募REITs发起人、基金管理人与投资者的沟通交流方式和渠道。除此之外，在REITs发起人相关公司债和ABS方面，也有流动性提升举措，据公开市场信息和知名券商自营部门介绍，中国铁建和北京能源于2024年9月分别发行了两只科创债铁建YK12和24京能K1，均已纳入上交所基准做市信用债，相关券商能够提供一二级联动及做市报价服务，助力流动性提升。再比如，京东发行多只ABS，做市商将其纳入自选做市并提供ABS双边报价服务。
据了解，全市场已上市52只REITs产品，募集规模超1500亿元，其中上交所已上市34只，募集规模超1000亿元，占比近七成，已成为目前REITs的主要市场。同时，我们也可喜地看到，REITs市场生态也不断优化，经过REITs试点三年时间，REITs市场参与各方群策群力，上交所持续做好市场组织，坚持REITs“好项目好待遇”，充分发挥REITs服务实体经济发展、盘活存量资产和扩大有效投资的重要作用。
