近期,全国首单农贸市场类REITs项目—易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金募集设立,引发市场广泛关注。在华威农贸市场REITs项目战配投资者名单中,出现公募基金公司身影(圆信永丰基金),且作为持有份额最多的市场化投资机构出现。圆信永丰基金公司投资华威农贸市场REITs项目的意义是什么?公司将如何对REITs投资进行整体战略布局?我们采访了圆信永丰基金公司总经理高健。
一、 圆信永丰基金投资该项目的意义是什么?
高健:圆信永丰基金作为一家中小型公募基金公司,要做出自己的特色,走创新型、差异化路线,就要根据国内资本市场发展,结合自身特点,积极布局新领域和新赛道,而公募REITs投资领域就是一个新赛道。本次投资华威农贸REITs项目,是布局公募REITs投资赛道迈出的第一步。
(一) 公募REITs市场发展迅速,且未来是大市场
自2021年首批公募REITs上市以来,我国公募REITs市场取得较大的发展成就,主要体现在:
一是制度规则体系日益完善。发改委、证监会作为主管部门,在公募REITs的审核、发行、上市、扩募、信息披露等方面搭建全面的制度体系,并不断细化完善;国税总局发布资产重组和设立阶段的税费递延政策,从税收层面鼓励企业发行公募REITs;证监会2024年初发布会计政策,解决公募REITs长期投资的会计记账问题。公募REITs制度体系日益完善,为市场快速发展奠定了基础。
二是市场发行规模不断扩大。截至2024年底,公募REITs上市数量已达58只,发行规模超过1600亿元,发行数量已超新加坡,发行规模已超中国香港,相较于全球主要REITs市场,我国REITs历时三年突破千亿规模,而美国、澳大利亚市场则用了超过20年时间达到同样规模。(数据来源:wind)
三是基础资产类别不断丰富。从发改委958号文到236号文,再到1014号文,底层资产类别不断丰富,目前已达到12类。部分资产类别均是创新品类,走在全球REITs市场前列,例如已上市发行的光伏、风电类新型能源基础设施,未来还会有充电桩、储能设施、煤电项目、5G、物联网等新型基础设施类别出现。
四是公募REITs进入常态化发行。发改委发布1014号文, 对现有制度细节进行针对性完善优化的同时,进一步明确审核流程,标志着公募REITs进入常态化发行阶段。仅2024年一年,成立的公募REITs基金达到29只,募集规模超过600亿。未来2-3年,预计会有更多的基础设施类资产发行上市,市场整体规模有望扩容至3000亿-5000亿。
鉴于我国基础设施类资产规模相对较大,是百万亿量级,即使有1%的资产发行上市,公募REITs也是万亿级别的大市场,投融资领域值得布局。
(二)公募REITs是特殊类别资产,投资需要专业性
从全球成熟资本市场角度看,公募REITs是除股票、债券和货币外第四大类金融产品,是资本市场不可或缺的板块。公募REITs底层资产是成熟的不动产,经营稳健,可产生稳定的现金收益。再加上公募REITs强制分红特征,投资公募REITs既可获得底层资产经营带来的高比例分红收益,又有机会获得资产增值收益,因此公募REITs既具债性,又具股性。从二级市场表现来看,一方面,中证REITs全收益指数涨跌趋势具有较强的独立性,与股票和债券指数的相关性相对较弱,阶段性表现(例如2024年上半年)甚至会跑赢股债双市场;另一方面,从收益率角度看,公募REITs平均IRR收益率超过4%,平均分红收益率超过5%,对于追求风险适中、稳定收益的投资者而言,相较于股票和债券,配置公募REITs更具一定的性价比。在当前高收益资产荒背景下,随着市场不断扩容,底层资产高比例分红的稳步推进,公募REITs作为长期资产配置的价值会进一步凸显。作为特殊品类资产,也是新品类,具有专属特性,市场需要专门的投研机构,为投资者提供专业的投研服务。
(三)REITs是个产业链,需要发挥集团优势整体布局
中国有待盘活上市的存量基础设施资产体量较大,REITs作为盘活的方式,会形成一个多层次市场,目前已显现较大的发展潜力。公募REITs市场,以首发和扩募形式,承载运营成熟、手续齐备的资产发行上市,实现资产盘活;私募REITs市场,在前端孵化和培育合格资产,为公募REITs市场储备资产;更早期的资产创立和建设过程,则需要资本金投入和传统项目贷款融资。因此REITs是个产业链,需要以“公募REITs”为基本点,围绕“资产创建和并购、资产孵化和培育、资产上市和管理”的完整链条开展布局。圆信永丰基金作为厦门金圆集团的一员,在公募REITs投资领域开展业务的同时,会与金圆集团内的银行、信托、证券、股权投资等业务板块协同联动,形成“资产创建阶段的资本金和债权投融资,资产孵化阶段的Pre-REITs投资,资产上市阶段的公募REITs发行和投资”多维度布局,构建REITs投融资业务生态圈。
二、如何打造圆信永丰基金在公募REITs投资领域先发优势
高健:与同级别的基金公司相比,圆信永丰基金凭借过硬的投研能力实现突围,权益投资业绩表现可圈可点。随着公募REITs市场扩容,底层资产细分类别多,涉及不同行业,需要站在行业发展的角度评判资产,也需要以“权益投资”的眼光看待REITs。圆信永丰基金可借助在权益投资领域积累的经验,积极在公募REITs研究和投资领域进行布局。
(一)抢占REITs投研阵地,争做REITs投研领域的“先锋”
公募REITs市场已发行55只产品,涉及细分行业包括交通运输、市政环保、能源、产业园、仓储物流、水利设施、租赁住房、消费基础设施等,未来还有更多类型资产上市。对REITs投资者而言,既要跟踪底层资产经营情况,又要关注行业动态变化,需要专业投研判断。在初始投资过程中,需要对新发项目搭建估值模型,建立原始数据和评判指标;在投后管理过程中,需要定期跟踪资产经营数据,收集资产所在区域的经营供需变化情况,以对未来走势进行判断;在仓位调整过程中,需要根据资本市场行情和风格偏好,做好节奏把握。随着市场扩大,投资者越来越需要专业的REITs投研服务。而REITs投资多以“配置”需求为主,在投资未达到一定体量时,组建专业投研队伍成本高,不经济。因投研需求在,市场会出现专业投研机构,以集约的方式为投资者提供REITs投研服务。率先布局者,也会因数据积累和体系搭建而抢占先机。圆信永丰基金将布局REITs投研赛道,将权益投资领域积累的经验,运用到REITs投资上,争做REITs投研领域的“先锋”。
(二)以“权益思维”对公募REITs进行评判,做REITs投研领域的“精品店”
公募REITs注重资产信用,底层资产的运营发展以及估值变化,跟行业相关,也跟经济大环境相关,需要用“权益思维”进行投资。对资产的判断,也要适用宏观、中观和微观“三位一体”的投资思维。宏观层面,根据经济形势变化,注重类别选择。公募REITs底层资产类别分为产权类和经营权类,在不同经济周期,两类资产的表现存在差异,需要根据周期变化,调整类别比例,以实现资产配置的“动态均衡”。中观层面,根据行业发展变化,注重配置权重。行业发展会受政策变化、供需关系、业态演变等因素影响,不同细分行业的REITs资产,需要根据行业变化而适度调整配置权重。微观层面,注重“个股选择”。REITs的个股选择,既要从资产本身出发,从区域经济、资产位置、运营模式等角度衡量资产价值,还要了解发行人战略规划,以扩募视角看待REITs的个股投资。圆信永丰基金会利用已经搭建完善的投研体系,以“三位一体”的投资思维开展对REITs的深度研究,做REITs投资领域的“精品店”。
(三)创建REITs产品线,做REITs投资领域的“特色店”
公募REITs资产兼具股性和债性,既有稳定的分红收益,又有二级市场价格波动,可以围绕其特性,创建不同产品线,以满足不同投资者诉求。对于长期投资、注重高分红收益的投资者,可以设置“纯REITs投资”产品,以战配投资、网下打新、竞价交易等方式投资REITs,以实现大体量配置。对于固定收益投资为主,在保证一定流动性情况下,博取适当高收益的投资者,可以设置“固收+REITs投资”产品,投资一定久期的债券资产,实现流动性要求,投资公募REITs,以期获得适当超额收益。对于想通过分散投资,减少个股价格波动影响的投资者,可以设立REITs指数型投资产品,在利率下行周期中力争获得市场β收益。圆信永丰基金将创建多元化REITs产品线,针对不同需求的投资者推出不同类别产品,做REITs投资领域的“特色店”。
风险提示:
基金有风险,投资需谨慎。本资料仅为品牌宣传材料,不作为任何法律文件。投资者在投资我司基金产品前,请务必认真阅读《基金合同》《招募说明书》及《产品资料概要》等法律文件,并选择适合自身风险承受能力的投资品种进行投资。基金管理人所管理的基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用资产,但不保证所管理的基金一定盈利,也不保证最低收益。基金管理人与股东之间实行业务隔离制度,股东并不直接参与基金财产的投资运作。
