中国基金报记者 方丽
今日，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“广发成都高投产业园REIT”）正式发售，这是广发基金旗下首只REITs产品，也是四川省本土企业的首单。
这只REITs拟募集规模为12.45亿元，预计首年分派率为5.79%，次年为5.54%；拟由李文博、杜金鑫、彭翔艺三位基金经理共同管理。
“硬实力”和“软实力”兼备
李文博介绍，广发成都高投产业园REIT，以位于成都高新区的天府软件园一期和盈创动力大厦两大园区作为底层资产，运营时间均超过10年，合计租户数量近150家；项目的原始权益人为成立超28年的综合性国有资本投资运营公司——成都高投集团，运营管理机构为成立超15年的成都天府软件园有限公司和成都高投资产经营管理有限公司。
成熟度较高的产业园区REITs，一直受到市场关注，这类品种的核心指标是出租率。李文博介绍，过去两三年，项目的两个底层资产均表现出稳定的经营业绩，过往3年加权出租率达94%。
“硬实力”和“软实力”都非常优秀，是广发基金选择产业园作为首单REITs落地的重要原因。
“硬实力”方面，成都高新区是首批国家级高新区，在国家级高新区排名当中连续十年排名中西部地区第一；2023年GDP突破3200亿元。天府软件园一期和盈创动力大厦，所处位置极具核心竞争力，尤其是天府软件园，在软件园领域排名全国第三，具有标杆示范作用。
“软实力”方面，项目的两家运营管理机构成立都超过15年，总管理面积超过300万平方米，储备了大量的租户资源。
产品招募说明书显示，在两个园区已入池的租户中，新一代信息技术服务行业占比高达60%。对此，彭翔艺介绍道：“成都的软件信息技术产业发展得较好，天府软件园孵化出了国民手游《王者荣耀》以及天美游戏工作室、动漫电影《哪吒》的可可豆动画公司，天府软件园旁边还座落着新希望、通威、腾讯大厦、抖音大厦等头部企业区域总部大厦，用总部经济带动区域经济的发展，形成产业有回流、出租率有增长的态势。”
投研团队保驾护航
据介绍，李文博、杜金鑫、彭翔艺三位基金经理，均具有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验。李文博曾任恒大地产集团及其子公司资金中心、资金部资金管理员、副经理，恒大人寿保险投资管理中心另类投资部、不动产投资部副总经理、总监，拥有丰富的一级市场另类投资经验。杜金鑫和彭翔艺均拥有央企工作经验，深度参与过PPP项目的投资和运营。杜金鑫是结构工程专业出身，曾任中建科工集团基础设施事业部高级经理，上海宏信建设投资公司投资二部投资经理，见证过中国基础设施“中国速度”的大发展。彭翔艺曾任中车建设工程有限公司运营管理部高级经理，北京神州高铁投资管理有限公司总裁办公室总裁助理，具备丰富投资运营管理经验。
除了这三位基金经理，广发基金REITs投研团队还有5位投研人员，均具备丰富的不动产及资产支持证券研究经验，以团队力量来保障产品的平稳运作。
谈及产业园型REITs的日常管理，李文博介绍，核心是考察园区入驻率，包括租户能不能在园区租赁、能不能保障稳定性：“这几年宏观环境有一些变化，投资人已经慢慢能接受租金增长预期和出租率稳定的中枢，我们力争在市场下行的Beta中走出自己的Alpha。”
杜金鑫介绍，在管理上会深入贯彻软件行业的核心定位，做匹配其定位的招商运营工作，包括联动运营管理机构，为租户提供更多增值服务，进一步提升租户粘性。
“未来我们的工作主要聚焦两个方面：园区的基本面运营和对接二级市场，也就是投资者关系，及时做好信披，定期开展投资者交流等。”彭翔艺补充道。
做“耐心资本”
从2021年首批上市获天量资金追捧，到2023年二级市场深度回调，再到2024年强势回血……公募REITs诞生三年来，在经历跌宕起伏后，获得了越来越多投资者的关注和布局。
公募REITs产品究竟适合哪一类投资者？李文博总结出四个字——“耐心资本”。在他看来，这类产品适合长期持有、长期投资；追求长期、持续、稳定投资收益的个人投资者，很适合这类产品。
杜金鑫介绍，中证REITs指数与股票、债券等指数相关性较低，是一种新的大类资产。他认为，REITs的中长期风险收益特征区别于股债，在组合中配置这类品种，可以有效优化投资组合、提升投资组合夏普比，更适合长期布局。“REITs属于高分红、风险适中的产品，受到越来越多偏固收型投资者的喜爱。”
实际上，近年来，越来越多的投资者加入了REITs持有人“大军”。彭翔艺介绍，目前REITs投资者主要分为三类：战略配售投资者、网下询价和公众投资者，其中占比最高的是券商自营和保险资金。与此同时，投资者结构日益丰富，产业资本、私募基金、公募基金专户产品、信托公司、公募FOF都陆续参与进来。
反映到二级市场上，REITs产品受关注度越来越高。数据显示，截至11月28日，REITs产品今年以来平均涨幅达到6.27%，其中，保障性租赁住房、环保、清洁能源等收益稳定的产品涨幅较大，部分受经济景气度影响较大的产品则出现波动。
对此，杜金鑫介绍，REITs产品的表现会受到基本面、资金面、情绪面的综合影响，其中基本面是最核心的考虑要素，对于产业园来说，需要关注城市能级、出租率、租金水平、租金长期增长率等因素。
万亿元级市场空间
随着公募REITs发行常态化，2024年REITs市场发行显著提速，年内发行数量和规模超过2022年高点水平。截至11月28日，REITs产品累计发行规模接近1500亿元。
“REITs未来市场空间巨大。”杜金鑫介绍，美国是全球最大的REITs市场，截至2023年底，市场规模约1.3万亿美元，产品数量达到262只。根据美国REITs规模占权益市场的比例测算，未来中国REITs市场容量或在3万亿~5万亿元，产品数量可达到250只~300只。
杜金鑫进一步介绍，中国REITs产品在资产类型不断丰富的背景下，未来将逐渐形成稳定的产品数量，大概率将以扩募或新购入资产的形式不断扩容。“目前符合REITs上市发行要求的资产范围已经拓宽至产业园区、仓储物流、交通、消费基础设施、租赁住房、能源等12类，未来会有更多资产类型亮相，如养老、煤电、长租公寓、景区等，未来10年，REITs市场有望突破万亿元规模。”
不过，在空间广阔的市场预期之下，REITs业务的发展仍然存在一些挑战。杜金鑫表示，公募REITs采取“公募基金+ABS”结构，产品申报周期较长，结构比较复杂。
除此以外，REITs业务在投研能力培养、公众投资者参与比例等方面仍有提升空间。杜金鑫表示，目前公众投资者参与REITs比例较小，未来随着公募REITs市场参与主体类型越来越多，市场对其认知越来越成熟，行业将迎来广阔发展前景。
