中国基金报记者 张燕北
今年以来，公募REITs迎来牛市行情，二级市场平均涨幅接近13%。
受访公募人士认为，利率下行的市场环境与优质资产供需关系，是支撑公募REITs强势上涨的核心因素。展望后市，在政策支持与高分红优势支撑下，公募REITs配置价值将进一步凸显，市场有望实现提质扩容。
公募REITs年内涨12.82%
今年以来，公募REITs走出上涨行情，显著跑赢A股主要指数。Wind数据显示，截至4月25日，中证REITs（全收益）指数年内上涨9.41%，上证指数同期下跌1.69%、创业板指跌超9%。
产品方面，截至4月25日，全市场65只上市公募REITs年内平均涨幅为12.82%，领先其它上市产品。其中，39只公募REITs涨超10%、13只涨超20%、3只涨幅达30%以上。华夏首创奥莱REIT涨幅最高，今年以来上涨38.62%。
谈及今年公募REITs表现突出的原因，博时基金REITs业务营运总监刘玄分析称，一是公募REITs价格更多由底层资产运营表现决定，而其底层资产多为基础设施，需求相对刚性，受贸易政策调整的冲击较小。二是机构投资者持仓比例较高，市场稳定性强。在股票市场动荡的情况下，部分避险资金从高波动资产流向稳定性资产，在需求端形成一定支撑。
“政策支持是非常重要的因素。我国公募REITs政策不断完善，将带来更多机遇。”中金基金相关负责人表示，当前发行的公募REITs底层资产以相对成熟、优质的资产为主，作为以分红为重要收益机制的产品，公募REITs对每年可分配金额有最低要求，而过去几年REITs分红情况较为稳定，获得了投资者的青睐。
平安基金REITs投资部分析称，第一，市场利率环境变化推动资金配置切换。公募REITs分派率高于传统固收类资产，使其成为资金在低利率环境下的重要配置方向。第二，供需结构阶段性失衡促进价格弹性的形成。当前市场需求大于供给，机构投资者的配置需求较大。此外，REITs的权益属性明确，政策允许将估值波动计入其他综合收益，吸引保险、养老等长期资金增配。第三，宏观环境波动驱动避险资金流入。
看好“需求刚性+政策红利”
双轮驱动领域
在二级市场表现亮眼的同时，公募REITs提质扩容步伐也在加快。截至4月25日，今年以来已有7只REITs上市，上市产品总数达到65只。此外，多只首发和扩募项目已经申报。
在业内人士看来，公募REITs投资价值进一步凸显，将吸引更多投资者参与。
中金基金相关负责人认为，随着更多类型资产入市，REITs市场有望进一步提质扩容，其盘活存量、带动增量的作用更加显著。
具体表现为，公募REITs市场活跃度与投资者参与度有望持续提升：一方面，投资者对REITs的产品特性、底层资产的研究不断深入，投资日趋理性；另一方面，随着公募基金、社保基金、养老金等长期资金入市，市场参与度和活跃度有望迈上新台阶。
平安基金REITs投资部也对公募REITs的发展前景持乐观预期。原因包括：第一，政策红利与市场扩容支撑其长期发展；第二，在利率下行周期，传统固收类资产收益缩窄，REITs分红相对稳定且比例较高，在经济弱复苏阶段防御性更为突出；第三，REITs与其他大类资产相关性低，加入组合可降低波动率，是分散风险的理想工具。
具体到看好的REITs细分品类，多位业内人士提到“需求刚性+政策红利”双轮驱动的领域，例如消费基础设施REITs和保障房REITs。主要原因在于鼓励消费的政策频出，叠加险资配置需求增长，消费类基础设施长期增长潜力明确；保障房REITs具有突出的抗周期属性，因民生属性强、需求刚性，成为经济波动期防御型配置的首选。但需警惕部分标的溢价率较高，短期或有回调风险。
刘玄提醒，在国际贸易摩擦可能拖累经济增长的情况下，投资者需要结合自身风险偏好，关注区域经济活力、底层资产类型、经营质量及收入构成，同时警惕宏观经济波动带来的滞后性影响。
