中国基金报记者 姚波
楼市宽松预期兑现，刺激已沦为“仙股”的内房股上演经典的“困境反转”式飙涨。
内房股短期内的数倍涨幅，背后不仅有华尔街之狼的精准潜伏，也有内外资博弈和散户的跟风炒作。飙涨之后，有外资机构开始期待“第二阶段宽松政策”的出台和市场情绪的进一步改善，甚至给予民营房企20%的继续上行空间。 不过，也有机构提示短期亢奋后股价可能回落，11月的房企销售数据或是判断后续基本面改善的关键。
内房股强势反弹 机构资金激烈博弈
政策放宽，港股内房指数自今年8月的低位快速反弹，幅度达到15%，跑贏同期恒指12个百分点。尤其是近期陷入账务困境的内房股反弹更为凶猛，中国恒大9月6日一日飙涨逾80%，融创中国涨逾六成，而当日恒指走势趋平，几无涨跌。近一周内，融创中国累计大涨164%，中国恒大上涨133%，碧桂园上涨20%。
这三只内房股近期股价均跌入历史低位，已沦为低于1港元的“仙股”。随着股价强势反弹，有2只个股重返1港元之上，融创中国和碧桂园股价报2.48港元、1.07港元，而中国恒大报收0.64港元；中国恒大、融创中国和碧桂园较其历史低价已分别上涨1.91倍、1.85倍和0.55倍。
政策放宽节奏有望成为内房股持续反弹的动力。高盛发表研究报告称，近期房贷宽松措施以及一线城市的跟进，将适度缓解家庭利息支付压力，提升购房者信心，有望帮助四季度销售超越季节性因素出现回升。
高盛称，“认房不认贷”政策或致二手盘房源激增，但在宏观挑战下，潜在买家仍然不足。不过，该行相信，政府可能会在目前的“第一阶段宽松”，即取消之前对购房、抵押贷款及房价的限制之后，逐步转向“第二阶段宽松”。新阶段，可能将进一步利用资产负债表，向购房者和开发商提供财政资源，减轻房地产行业的去杠杆压力。
机构对于宽松政策的出台预期强烈，部分机构提前布局。股权变动信息显示，摩根大通于8月14日以0.844港元均价买入1.71亿股碧桂园，动用资金约1.44亿港元。虽然摩根大通转天就卖出了7858万股，但仍持有约1亿股碧桂园；以9月7日碧桂园1.07港元的收盘价计算，浮盈约2000万港元。
随着近期地产政策利好兑现，内房股大幅上涨后，机构均有不同程度的出货。
以联交所CCASS的代持机构持股变动来看，不同券商所代表的机构仍有相当分歧。持有中国恒大股票占比在1%以上的机构中，汇丰银行近一周（9月1日~9月7日）减持16%至4.51亿股，持股占比3.4%；花旗银行增持中国恒大9.8%至1.8亿股，占比1.4%；中资机构中，近一周，中银（香港）增持4.8%至4.83亿股，港资恒生证券增持16%至9364万股。
融创中国的内外资机构减持出货较为明显。持股比率高达40%的花旗银行近一周减持2.2%至21.9亿股；摩根大通银行同期减持约23%至6470万股；汇丰银行近一周减持7.1%至2.69亿股。中资机构也有不同程度的减持，持股占比5.2%的中银香港近一周减持融创中国4.3%至2.84亿股。不过，瑞银证券香港增持64%至1.05亿股，成为机构中的加仓主力。
但机构对待碧桂园的态度与另两只内房股不同，增持迹象明显，机构持有意愿或更趋于长远。摩根大通近一周增持8.2%至16.1亿股，持股占比达到5.8%； 中资机构增持比例也较高，广发证券(香港)近一周增持11倍至3.8亿股，占比1.4%。不过，持股比率最大的汇丰银行减持5%至29.7亿股，占比仍有11%。
南向资金分化明显
与机构的博弈相比，个股的参与呈现出相当大的差异性。南向资金对于一些地产股后知后觉。融创中国9月6日大涨时，南向资金持股比率为17.83%；次日，南向资金快速提高持股比率至21.53%，为南向资金增幅最大的一天，显示出南向资金对融创中国的上涨存在预期差纠偏。
不过，南向资金对碧桂园的布局比较超前。8月初碧桂园股价跌破1港元以后，南向资金的持股比率出现了快速增长。8月1日，南向资金的持股比率为7.11%，到8月23日其股价创出新低时，南向资金的持股比率提升至12.04%，25日继续升至12.63%，至9月7日，南向资金的持股比率仍维持在12.41%高位。
中国恒大则是另一出戏码。8月28日股票复牌时，南向资金的持股比率为9.92%，随后持股比率一路减少，即使在9月6日中国恒大上涨82%当天，南向资金持仓继续减少至8.89%，南向资金还在逢高出货。目前，南向资金持股比率减至8.87%，合计持有11.71亿股，持股市值7.49亿港元。
相比较，对于趋势明显的个股，境外散户相对更加活跃，对个股的偏好与机构也有差异。以散户比较活跃的在线券商App平台为例，富途证券国际（香港）近一周增持中国恒大约20%至1.46亿股，是持股超过1%的券商中增持最多的，与部分机构的减持大相径庭；同时，富途证券国际近一周减持20%融创中国至1.02亿股，又与南向资金的判断完全不同。
散户也会出现明显的逢高出货。盈透证券香港对融创中国近两周增持33%，但最近一个交易日出货16%剩余2784万股。对碧桂园近一周增持64%，最近一个交易日也减持3.1%。
地产销售恢复情况或决定反弹势能
政策预期兑现，叠加部分机构高位出货，内房尤其是财困股的反弹空间还有多少？
摩根大通发表报告指出，未来一至两个月的内房销售数据应有所改善，市场短期亢奋状态将持续一段时间。然而，最近的宽松政策并不会改变游戏规则，内房股不太可能持续反弹，在销售数据恶化之时反弹势头也将结束。
高盛也指出，由于这些措施将推高家庭杠杆率，而2014年上一轮经济低迷以来家庭偿债能力减弱，家庭杠杆率已明显升高，有关措施带来的正面影响或难以长时间维持，不足以缓解内房股去杠杆及均价下行的压力。
从基本面角度考虑，后续民企销售的恢复情况或成关键。
花旗发表报告称，内房股短期受政策推动，股价回升，但9月份销售复苏可能只是“假阳性”，需要在11月重新评估。
花旗分析，内房股下半年销售前景未明，7月至8月销售出现双底、前8个月销售同比下跌10%，同时，由于去库存比率偏低，大部分房企销售前景并不明朗。楼市能否持续复苏，取决于居民对就业及收入预期能否改善，楼价平稳以及项目是否能够如期交付。
至于房企后续反弹的幅度，摩根大通认为，如以之前典型反弹为基准，内房股当前走势已与平均回报率18%一致；若以历史最高回报率25%为基准，仍有7个百分点的空间。另外，以三个月高位为基准，国企内房可能出现10%的上行空间，民营内房(包括财困内房)仍可能出现20%左右的上行。不过，中期业绩公布后，股本融资窗口重启，民营内房配股风险开始上升。
